Je rechten
Oplevering van je verbouwing: zo leg je opleverpunten vast
Bij de oplevering keur je het werk en noteer je wat niet goed is. Zo maak je een opleverlijst en voorkom je dat je per ongeluk alles goedkeurt.
Op deze pagina9 onderdelen
De oplevering is het moment waarop de aannemer het werk aan je overdraagt. Je loopt het samen na en schrijft op wat nog niet goed is: dat zijn de opleverpunten. Meldt de aannemer dat het werk klaar is en keur je het niet binnen een redelijke termijn, dan geldt het werk als stilzwijgend aanvaard. Neem de oplevering dus serieus en leg alles schriftelijk vast.
Na de oplevering is het werk in de regel voor jouw risico. Daarom telt wat je die dag opschrijft.
Wat zegt de wet?
- Keuren en goedkeuren. Meldt de aannemer dat het werk klaar is, dan hoor je het binnen een redelijke termijn te keuren en goed of af te keuren. Doe je dat niet, dan geldt het werk als stilzwijgend aanvaard (artikel 7:758 lid 1).
- Gebreken na de oplevering. Sinds 1 januari 2024 is de aannemer aansprakelijk voor gebreken die je bij de oplevering niet hebt ontdekt. Bij een particulier mag hij dat niet uitsluiten (artikel 7:758 lid 4). Dit geldt bij elke aanneming van werk, ook bij een verbouwing.
- Opleverdossier. De aannemer geeft je bij de oplevering een dossier met gegevens over het werk (artikel 7:757a).
- Herstel. Je geeft de aannemer de kans om gebreken binnen een redelijke termijn te herstellen (artikel 7:759).
Let op: in algemene voorwaarden staat soms een vaste termijn. Bijvoorbeeld dat het werk als goedgekeurd geldt als je niet binnen 8 dagen reageert. Kijk dus wat er in jouw voorwaarden staat.
Voor de oplevering
- Spreek een datum en tijd af. Bij daglicht is beter.
- Lees je offerte en tekeningen nog eens. Wat is er precies afgesproken? Welke materialen, maten en kleuren?
- Neem iemand mee. Twee mensen zien meer. Bij een grote klus kun je een bouwkundige inhuren.
- Neem mee: de offerte, meerwerkafspraken, een pen, je telefoon voor foto's, een rolmaat en een waterpas.
Tijdens de oplevering
Loop ruimte voor ruimte en onderdeel voor onderdeel na. Let bijvoorbeeld op:
- Afwerking. Krassen, deuken, beschadigingen, kitnaden, voegen, schilderwerk.
- Werking. Gaan ramen en deuren goed open en dicht? Werken kranen, afvoeren, verlichting, stopcontacten, ventilatie en de verwarming?
- Waterdichtheid. Bij een dak, dakkapel of badkamer: zijn er vochtplekken? Loopt het water goed weg?
- Maten en materialen. Is gebruikt wat in de offerte stond?
- Opruimen. Is het afval weg en is de omgeving schoon en heel?
Test zoveel mogelijk zelf. Zet de douche aan, open elk raam, druk op elke schakelaar.
Twijfel je over je eigen offerte? Check hem gratis in een minuut.
- Snelscan gratis
- Geen account
- 14 dagen geld terug
De opleverlijst
Schrijf elk punt apart op, met:
- de plek (bijvoorbeeld "badkamer, wand achter toilet")
- wat er mis is
- een foto
- wat er moet gebeuren
- de datum waarop het hersteld moet zijn
Zo kan dat eruitzien bij een nieuwe badkamer (fictief voorbeeld):
| Nr. | Plek | Wat is er mis | Herstel | Klaar op |
|---|---|---|---|---|
| 1 | Badkamer, wand achter toilet | Tegel met haarscheur, tweede rij van onder | Tegel vervangen | 12 mei |
| 2 | Douchehoek | Water blijft staan bij het putje | Afschot controleren en herstellen | 12 mei |
| 3 | Deur badkamer | Sleept over de nieuwe drempel | Deur inkorten | 9 mei |
| 4 | Plafond | Spots werken, ventilator niet | Ventilator aansluiten | 9 mei |
| 5 | Overloop | Kras in de traptrede door materiaal | In overleg: bijwerken of vergoeden | 19 mei |
Concreet genoeg zodat iemand anders snapt wat bedoeld wordt. "Afwerking niet netjes" is dat niet.
Laat jij en de aannemer de lijst allebei tekenen. Houd zelf een kopie. Staat er iets niet op de lijst, dan is het later lastiger aan te tonen dat het er bij de oplevering al was.
Wat mensen vaak vergeten
- Schade buiten de klus. Een kras in de vloer van de gang, een deuk in de voordeur, een kapotte tegel op het terras waar de container stond. Dat hoort ook op de lijst.
- Wat je niet ziet. Vraag naar de dingen die nu achter tegels of gips zitten. Foto's die tijdens het werk zijn gemaakt, bijvoorbeeld van leidingen of waterdichting, zijn later goud waard. Vraag erom.
- Papieren. Handleidingen, garantiebewijzen, keuringsrapporten en tekeningen. Zonder garantiebewijs van een apparaat sta je later zwakker.
Betalen bij de oplevering
Betaal de laatste termijn liever pas als de opleverpunten zijn hersteld. Bij een verbouwing is dat geen wettelijke regel, maar een afspraak die je vóór het tekenen in de offerte laat zetten. Alleen bij nieuwbouw van een woning heb je het wettelijke recht om 5% in depot te zetten. Lees 5%-regeling.
ACM ConsuWijzer noemt ook dat je een deel van de betaling kunt inhouden tot je klacht is opgelost. Doe dat in verhouding tot het gebrek, en laat het de aannemer schriftelijk weten.
Gebreken die je later ontdekt
Sommige gebreken zie je pas later, bijvoorbeeld een lekkage na een flinke regenbui. Meld zo'n gebrek zo snel mogelijk schriftelijk. ACM ConsuWijzer adviseert dit binnen 2 maanden na ontdekking te doen. Wacht je te lang, dan hoeft de aannemer het mogelijk niet meer te herstellen. Lees Garantie op je verbouwing.
Veelgestelde vragen
De aannemer wil niet samen opleveren. Wat nu?
Schrijf zelf een opleverlijst met foto's en stuur die per mail naar de aannemer. Doe dit snel nadat hij heeft gemeld dat het werk klaar is.
Ik ben al in de nieuwe badkamer gaan douchen. Heb ik het werk dan goedgekeurd?
Dat kan zo worden uitgelegd. In sommige voorwaarden staat dat in gebruik nemen geldt als oplevering. Leg je opleverpunten daarom vóór het gebruik vast.
Hoe lang heeft de aannemer om de punten te herstellen?
Een redelijke termijn. Wat redelijk is, hangt af van het gebrek. Spreek per punt een datum af en zet die op de lijst.
Wat als de aannemer de punten niet herstelt?
Stuur een brief of mail met een laatste redelijke termijn. Lukt het dan nog niet, laat je adviseren. Is de aannemer aangesloten bij een geschillencommissie, dan kun je daar mogelijk terecht.
Dit artikel is algemene informatie en geen juridisch advies.
Bronnen
- Burgerlijk Wetboek, artikel 7:757a (dossier bij de oplevering)
- Burgerlijk Wetboek, artikel 7:758 lid 1 (stilzwijgende aanvaarding) en lid 4 (aansprakelijkheid voor gebreken na de oplevering)
- Burgerlijk Wetboek, artikel 7:759 (herstel van gebreken)
- Burgerlijk Wetboek, artikel 7:768 (5% in depot, alleen bij nieuwbouw van een woning)
- ACM ConsuWijzer: niet goed uitgevoerd werk
Deze tekst is algemene informatie, geen juridisch, fiscaal of bouwkundig advies voor jouw situatie. Regels en bedragen kunnen veranderen; controleer bij twijfel de genoemde bron.
Offerte binnen? Snelscan gratis, binnen een minuut
Check je offerte