5%-regeling: geld in depot bij oplevering

De 5%-regeling geldt alleen als een aannemer een nieuwe woning voor je bouwt. Je mag dan 5% van de aanneemsom bij de oplevering in depot zetten bij een notaris, in plaats van het aan de aannemer te betalen. Dat staat in het Burgerlijk Wetboek, artikel 7:768. Bij een verbouwing, aanbouw, badkamer, dakkapel of renovatie geldt de regeling niet. Daar kun je wel zelf iets vergelijkbaars afspreken.

Het depot is een stok achter de deur: zo heeft de aannemer een reden om gebreken uit de oplevering netjes te herstellen.

Hoe werkt de 5%-regeling?

In het kort, bij nieuwbouw van je woning:

1. Je spreekt met je aannemer een betalingsschema af. De laatste termijn valt bij of na de oplevering.
2. Bij de oplevering betaal je niet het hele restbedrag aan de aannemer. 5% van de aanneemsom zet je in depot bij een notaris.
3. Na 3 maanden geeft de notaris het geld in de regel vrij aan de aannemer. Dat gebeurt niet als er nog gebreken zijn die hersteld moeten worden.

Voorbeeld: je aanneemsom is € 300.000. 5% daarvan is € 15.000. Dat bedrag zet je bij de oplevering in depot bij de notaris.

Zijn jullie het niet eens over de gebreken? Vraag dan de notaris wat er met het geld gebeurt of laat je adviseren door een jurist.

Voor welke klussen geldt het?

Alleen voor nieuwbouw: een aannemer bouwt een nieuwe woning voor jou als particulier. Zo staat het in het Burgerlijk Wetboek, artikel 7:765.

Voor een verbouwing, aanbouw, uitbouw of renovatie geldt de 5%-regeling niet. Ook een flinke verbouwing van een bestaand huis is geen bouw van een nieuwe woning.

Bij een verbouwing: spreek het zelf af

Gaat het om een verbouwing? Spreek dan in het contract af dat je een laatste deel van de prijs pas betaalt als de gebreken uit de oplevering zijn hersteld. Bijvoorbeeld 5% van de prijs. Dat is dan een afspraak tussen jou en de aannemer, geen wettelijke regel. Zet het daarom zwart op wit, vóór je tekent.

Een voorbeeld met fictieve bedragen: je laat een aanbouw plaatsen voor € 52.000. In het schema staat een laatste termijn van € 2.600, die je betaalt "na herstel van alle punten op de opleverlijst, uiterlijk 30 dagen na de oplevering". Bij de oplevering staan er drie punten op de lijst. De aannemer herstelt ze binnen twee weken, jij betaalt de laatste termijn. Zonder die afspraak had je alles al betaald, en had je alleen nog je goede woorden om hem terug te laten komen.

Vraag ook welke verzekering de aannemer heeft voor bouwgebreken.

Waar let je op in je offerte?

• 100% betalen vóór de oplevering. Dan heb je geen stok achter de deur als er gebreken zijn. Dit is een rode vlag.
• Bij nieuwbouw: een tekst die de 5%-regeling uitsluit. Vraag waarom en laat je adviseren.
• Een hoge aanbetaling. Wij vinden een aanbetaling boven 30% vóór de start een let-op, boven 50% belangrijk. Dat is onze eigen norm, geen wet. Lees Aanbetaling.
• Termijnen die niet aan de voortgang hangen. Dan betaal je mogelijk meer dan er gedaan is.

Zo bereid je het voor

• Bespreek het vóór je tekent. Bouwt de aannemer een nieuwe woning voor je? Zeg dat je gebruik wilt maken van de 5%-regeling. Gaat het om een verbouwing? Spreek dan een laatste termijn af die je pas betaalt na herstel van de gebreken.
• Kijk naar het betalingsschema. Zorg dat de laatste termijn bij of na de oplevering valt.
• Bij nieuwbouw: zoek tijdig een notaris. Vraag wat het depot kost en wat de notaris van je nodig heeft.
• Maak een opleverlijst. Loop het werk samen na, maak foto's en schrijf op wat nog moet gebeuren.

Hoe verhoudt dit zich tot de Wkb?

Bij nieuwbouw van een woning moet je aannemer je vóór het tekenen ook informeren over zijn verzekering of andere financiële zekerheid. Dat staat in artikel 7:765a. Ook die plicht geldt niet bij een verbouwing.

Wat wel voor elke klus geldt, ook voor een verbouwing: sinds 1 januari 2024 is de aannemer aansprakelijk voor gebreken die je bij de oplevering niet kon ontdekken. Bij een particulier mag hij dat niet uitsluiten. Lees Wet kwaliteitsborging.

Hoe wij dit checken

In onze check kijken we naar je betalingsschema. Eist de offerte 100% betaling vóór de oplevering? Dan zie je dat bovenaan, met een vraag die je aan je aannemer kunt stellen. Bij nieuwbouw kijken we ook of de offerte de 5%-regeling uitsluit. Bij een verbouwing geven we je een vraag om een laatste termijn na herstel van de gebreken af te spreken.

Veelgestelde vragen

Bronnen

• Burgerlijk Wetboek, artikel 7:765 (regels voor de bouw van een nieuwe woning voor een particulier)
• Burgerlijk Wetboek, artikel 7:765a (informatie over verzekering of financiële zekerheid, bij nieuwbouw van een woning)
• Burgerlijk Wetboek, artikel 7:768 (5% van de aanneemsom in depot bij een notaris, bij nieuwbouw van een woning)
• Burgerlijk Wetboek, artikel 7:758 lid 4 (aansprakelijkheid voor gebreken na de oplevering)