Wet kwaliteitsborging: wat betekent het voor je verbouwing?

Door de Wet kwaliteitsborging (Wkb) gelden sinds 1 januari 2024 nieuwe regels in het Burgerlijk Wetboek. Sommige gelden voor elke klus aan je huis, ook een verbouwing. Andere gelden alleen als een aannemer een nieuwe woning voor je bouwt. De belangrijkste regel voor jou: de aannemer is aansprakelijk voor gebreken die je bij de oplevering niet kon ontdekken. Bij een particulier mag hij dat niet uitsluiten.

Vraag daarnaast altijd naar zijn verzekering voor bouwgebreken, ook als hij dat niet uit zichzelf vertelt.

Wat geldt voor elke klus, ook een verbouwing?

Deze regels gelden voor elke aanneming van werk, dus ook voor een aanbouw, badkamer of dakkapel:

1. Gebreken na de oplevering. De aannemer is aansprakelijk voor gebreken die je bij de oplevering niet kon ontdekken. Bij een particulier mag hij dat in het contract niet uitsluiten (artikel 7:758 lid 4).
2. Een dossier bij de oplevering. De aannemer geeft je bij de oplevering een dossier met gegevens over het werk dat hij heeft gedaan (artikel 7:757a).
3. Waarschuwen. De aannemer moet je waarschuwen als hij ziet dat iets in je opdracht of je plan niet goed gaat. Bijvoorbeeld een fout in de tekening (artikel 7:754).

Wat geldt alleen bij nieuwbouw van een woning?

Bouwt een aannemer een nieuwe woning voor je? Dan gelden er twee extra regels:

1. Informatie vooraf. De aannemer vertelt je vóór het tekenen of en hoe hij verzekerd is voor de kwaliteit van het werk (artikel 7:765a).
2. Geld in depot. Je mag 5% van de aanneemsom bij de oplevering in depot zetten bij een notaris (artikel 7:768). Lees 5%-regeling.

Bij een verbouwing, aanbouw of renovatie gelden deze twee regels niet. Vraag toch naar de verzekering. En spreek in het contract af dat je een laatste deel van de prijs pas betaalt als de gebreken uit de oplevering zijn hersteld.

En de kwaliteitsborger?

De Wkb regelt ook dat een onafhankelijke kwaliteitsborger het bouwen controleert. Dat geldt voorlopig alleen voor nieuwbouw in gevolgklasse 1, zoals de meeste nieuwe eengezinswoningen. Voor een verbouwing is geen kwaliteitsborger nodig. In juni 2026 stuurde de minister een tussenevaluatie van de wet naar de Eerste Kamer. Lees Wet kwaliteitsborging: tussenevaluatie.

Informatie over verzekering: wat vraag je?

Bij nieuwbouw van een woning hoort de aannemer je dit vóór het tekenen te vertellen. Bij een verbouwing is dat geen plicht, maar het is wel een goede vraag. Stel deze vragen:

• Welke verzekering of zekerheid heb je voor bouwgebreken?
• Wat dekt die precies, en hoe lang?
• Mag ik dat op papier hebben, bij de offerte?
• Wat gebeurt er als je bedrijf tijdens of na de klus failliet gaat?

Krijg je geen duidelijk antwoord? Dan is dat een let-op. In onze check zie je dan een let-op met een vraag die je kunt doorsturen.

Gebreken na de oplevering

Bij de oplevering loop je het werk samen na. Maar sommige gebreken zie je pas later, bijvoorbeeld een lekkage na een flinke regenbui. Sinds 1 januari 2024 is de aannemer aansprakelijk voor gebreken die je bij de oplevering niet kon ontdekken. Dat geldt ook bij een verbouwing, en hij mag het bij een particulier niet uitsluiten. Dat betekent niet dat alles altijd voor rekening van de aannemer is. Het hangt af van het gebrek en de situatie.

Een voorbeeld. In maart is je dakkapel opgeleverd. Alles zag er goed uit. In november, na een week met harde wind en regen, zie je een natte plek op het plafond onder de dakkapel. Bij de oplevering kon je dat niet zien. Sinds de Wkb kan de aannemer zich dan niet beroepen op een tekst in zijn voorwaarden die zegt dat hij na de oplevering nergens meer voor instaat. Meld het direct schriftelijk, met foto's en de datum waarop je het zag, en vraag hem het te onderzoeken en te herstellen. Of hij het ook moet betalen, hangt af van de oorzaak. Komt het door zijn werk, dan ligt het in de regel bij hem. Lees ook Garantie op je verbouwing.

Tips:

• Maak bij de oplevering foto's en een lijst van wat je ziet.
• Meld een gebrek dat je later ontdekt zo snel mogelijk, schriftelijk.
• Bewaar je offerte, contract, mails, facturen en het dossier dat je bij de oplevering krijgt.

Wat zie je in een goede offerte voor een bouwklus?

• Informatie over verzekering of andere zekerheid voor de bouwkwaliteit.
• Een betalingsschema dat meegaat met de voortgang.
• Een laatste termijn die je pas betaalt na de oplevering en na herstel van de gebreken. Bij nieuwbouw van een woning: ruimte voor de 5%-regeling.
• Geen tekst die de aansprakelijkheid voor gebreken na de oplevering uitsluit.
• Duidelijkheid over wie de vergunning en eventueel de constructeur regelt en betaalt.
• Een duidelijke afspraak over meerwerk. Lees Meerwerk en minderwerk.

Veelgestelde vragen

Bronnen

• Burgerlijk Wetboek, artikel 7:754 (waarschuwingsplicht van de aannemer)
• Burgerlijk Wetboek, artikel 7:757a (dossier bij de oplevering)
• Burgerlijk Wetboek, artikel 7:758 lid 4 (aansprakelijkheid voor gebreken na de oplevering)
• Burgerlijk Wetboek, artikel 7:765a (informatie over verzekering of financiële zekerheid, bij nieuwbouw van een woning)
• Burgerlijk Wetboek, artikel 7:768 (5% van de aanneemsom in depot, bij nieuwbouw van een woning)