Aannemingsovereenkomst: heb je naast de offerte een contract nodig?

Bij een verbouwing is een aparte aannemingsovereenkomst niet verplicht. Een geaccepteerde offerte is al een overeenkomst van aanneming van werk (artikel 7:750 BW). Een apart contract is wel handig bij een grote klus, of als er naast de offerte veel extra afspraken zijn gemaakt. Waar het om gaat: alle afspraken op papier, en duidelijk welk document voorgaat als ze elkaar tegenspreken.

Alleen als een aannemer een nieuwe woning voor je bouwt, eist de wet een schriftelijke overeenkomst (artikel 7:766 BW).

Wat is een aannemingsovereenkomst?

Aanneming van werk is de overeenkomst waarbij de aannemer iets maakt van stoffelijke aard, zoals een badkamer of uitbouw, en jij een prijs in geld betaalt (artikel 7:750 BW). De regels daarvoor staan in het Burgerlijk Wetboek, Boek 7, titel 12. Daar staan onder meer de regels over meerwerk (7:755), opzeggen (7:764) en oplevering (7:758).

Die regels gelden ook als je alleen een offerte hebt geaccepteerd. Het contract is dus vooral een manier om afspraken duidelijk vast te leggen.

Offerte, voorwaarden en contract: wat hoort bij elkaar?

Bij een verbouwing heb je vaak meerdere documenten:

1. de offerte, met de omschrijving en de prijs;
2. de algemene voorwaarden van de aannemer of zijn branche;
3. tekeningen of een werkomschrijving;
4. mails met extra afspraken;
5. eventueel een apart contract.

Spreek af welk document voorgaat als ze verschillen. Bijvoorbeeld: "Bij strijdigheid gaan de afspraken in deze overeenkomst voor op de algemene voorwaarden." Lees Algemene voorwaarden van je aannemer.

Wanneer is een apart contract handig?

• Bij een grote klus, zoals een uitbouw of complete renovatie.
• Als er veel afspraken buiten de offerte zijn gemaakt, zoals planning, boetes of een aangepaste aanbetaling.
• Als er meerdere partijen zijn, zoals een architect en een aannemer.
• Als je met een financiering of bouwdepot werkt en de geldverstrekker vraagt om duidelijke stukken.

Branchevoorwaarden hebben soms een eigen modelovereenkomst. Bouwend Nederland heeft bijvoorbeeld de AVA Consumenten 2023. Vraag je aannemer welke hij gebruikt.

Wat hoort erin?

Voorbeeld: offerte en mail zeggen iets anders

Voorbeeld: je laat een uitbouw van 3 bij 4 meter bouwen aan je rijtjeshuis. In de offerte staat "oplevering circa week 30" en "aanbetaling 25%". Later spreek je per mail af dat de aannemer vóór de bouwvak klaar is en dat je 15% aanbetaalt. Dan tekent de aannemer zijn eigen contract met jou, en daarin staat weer 25% en "termijnen zijn indicatief".

Wat geldt er nu? Dat is precies de discussie die je wilt voorkomen. In het slechtste geval ben je het er over een half jaar nog over oneens, terwijl de uitbouw half staat. Twee dingen helpen:

1. Neem de afspraken uit de mail letterlijk over in het contract, of voeg de mail als bijlage toe.
2. Zet erin welk stuk voorgaat. Bijvoorbeeld: eerst het contract, dan de mailafspraken van [datum], dan de offerte, dan de algemene voorwaarden.

Lees het contract dat de aannemer je stuurt dus echt door, ook als je denkt dat het alleen de offerte herhaalt.

Als de aannemer zijn eigen contract stuurt

Veel aannemers werken met een standaardcontract. Dat is prima, maar het is geschreven vanuit hun kant. Let vooral op:

• Afwijkingen van de offerte. Een ander bedrag, andere termijnen of een andere omschrijving.
• Een prijsstijgingsclausule die niet in de offerte stond.
• "Termijnen zijn indicatief" of "levertijden zijn niet bindend". Dat maakt je planningsafspraak een stuk zachter.
• Een opzegvergoeding die hoger is dan wat de wet regelt. Bij opzegging moet je volgens artikel 7:764 BW in de regel de prijs betalen minus de besparing van de aannemer. Lees Getekende offerte annuleren.
• Een eigen forumkeuze, bijvoorbeeld alleen de rechter in de plaats van de aannemer.

Klopt er iets niet? Vraag dan om een aangepaste versie vóór je tekent. Een mondelinge "dat maakt niet uit, we doen het zoals afgesproken" heb je later weinig aan. Zie ook Mondelinge afspraak of schriftelijk.

Wat mag niet in het contract?

Een paar regels zijn bij een particulier dwingend. Een voorbeeld: de aannemer mag zijn aansprakelijkheid voor gebreken die je bij de oplevering niet kon ontdekken, niet uitsluiten (artikel 7:758 lid 4 BW). En voor algemene voorwaarden gelden de zwarte en grijze lijst (artikel 6:236 en 6:237 BW). Lees Wet kwaliteitsborging.

Veelgestelde vragen

Bronnen

• Burgerlijk Wetboek, artikel 7:750 (aanneming van werk)
• Burgerlijk Wetboek, artikel 7:755, 7:758 lid 4 en 7:764 (meerwerk, gebreken na oplevering, opzegging)
• Burgerlijk Wetboek, artikel 7:766 (schriftelijke overeenkomst bij bouw van een nieuwe woning)
• Burgerlijk Wetboek, artikel 6:236 en 6:237 (zwarte en grijze lijst)
• Bouwend Nederland: AVA Consumenten 2023