Vergunning voor je verbouwing: wie regelt het?

Of je een omgevingsvergunning nodig hebt, check je met de vergunningcheck in het Omgevingsloket. Bij twijfel geeft alleen je gemeente een definitief antwoord. Wie de vergunning aanvraagt, jij of je aannemer, is een afspraak. Leg in de offerte vast wie de aanvraag doet, wie de tekeningen en berekeningen maakt, wie de kosten betaalt en wat er gebeurt als de vergunning niet komt.

Ook als je geen vergunning nodig hebt, moet je verbouwing voldoen aan de bouwregels.

Heb je een vergunning nodig?

Sinds 1 januari 2024 geldt de Omgevingswet. Voor veel bouwwerk is een omgevingsvergunning nodig, maar niet voor alles. Volgens de Rijksoverheid is gewoon onderhoud vergunningvrij, en een dakkapel aan de achterkant vaak ook. Welke situaties een vergunning nodig hebben, staat in het Besluit bouwwerken leefomgeving (Bbl). Daarnaast heeft je gemeente regels in het omgevingsplan.

Voorbeelden:

• Dakkapel achterkant. Vaak vergunningvrij, als hij voldoet aan de maten. Lees Dakkapel offerte checken.
• Schutting. Tot 1 meter altijd vergunningvrij, tot 2 meter vaak, achter de voorkant van je huis. Lees Offerte schutting.
• Uitbouw. Hangt af van de plek, de maten en het omgevingsplan. Lees Uitbouw offerte checken.
• Monument of beschermd gezicht. Dan is er vaak wel een vergunning nodig.

Doe altijd de vergunningcheck in het Omgevingsloket. Het IPLO zegt erbij: alleen je gemeente kan je een definitief antwoord geven.

Geen vergunning nodig? Toch regels

Ook vergunningvrij bouwen moet voldoen aan de regels uit het Bbl, zegt de Rijksoverheid. Daarnaast geldt het burenrecht uit het Burgerlijk Wetboek. Soms is er een melding nodig, bijvoorbeeld bij sloopwerk of bij het verwijderen van asbest. Lees Offerte asbest verwijderen.

Wie regelt de vergunning?

Wie de vergunning aanvraagt, is een afspraak tussen jou en je aannemer. In offertes zie je vaak:

• "Vergunning door opdrachtgever". Jij doet de aanvraag, en bent verantwoordelijk voor de tekeningen, de kosten en de planning.
• "Vergunning inbegrepen". De aannemer of zijn tekenaar regelt de aanvraag. Vraag wat er precies in zit.
• Niets genoemd. Vraag ernaar. Anders ontdek je het pas als het werk moet beginnen.

Wat leg je vast in de offerte?

1. Wie de vergunningcheck doet en of een vergunning nodig is.
2. Wie de tekeningen en de constructieberekening maakt, en wat dat kost.
3. Wie de aanvraag indient.
4. Wie de leges betaalt. Dat zijn de kosten die de gemeente rekent.
5. Wanneer het werk start. Pas na de vergunning, als die nodig is.
6. Wat er gebeurt als de vergunning niet komt. Kun je dan kosteloos stoppen? Wat betaal je voor tekeningen die al zijn gemaakt?

De waarschuwingsplicht

Een aannemer moet je waarschuwen als hij ziet dat iets in je opdracht of je plan niet goed gaat (artikel 7:754 BW). Dat kan ook gaan over een tekening of een plan dat niet klopt. Lees Wet kwaliteitsborging.

Een voorbeeld

Voorbeeld: je wilt een uitbouw van 3 meter diep. De aannemer zegt dat er geen vergunning nodig is. In de offerte staat "vergunning n.v.t.". Je doet zelf de vergunningcheck en die geeft aan dat je wel een vergunning nodig hebt, omdat je huis in een beschermd dorpsgezicht staat. Had je getekend zonder afspraak, dan was de vraag wie de kosten en de vertraging draagt.

Doe de check dus zelf, vóór je tekent, en leg de uitkomst vast. Het kost je een kwartier.

Vergunning en je planning

Hier gaat het in de praktijk het vaakst mis. Je tekent in februari voor een uitbouw, de aannemer kan in mei beginnen, en pas in april blijkt dat er een vergunning nodig is. Voor de reguliere procedure heeft de gemeente onder de Omgevingswet 8 weken om te beslissen, en die termijn mag ze één keer met maximaal 6 weken verlengen. Daar komt de tijd voor tekeningen en een constructieberekening nog bij. Dan schuift je start zomaar naar de zomer, en heeft de aannemer misschien al een andere klus ingepland.

Vraag de aannemer daarom vóór het tekenen:

• Wanneer moeten de tekeningen klaar zijn om de startdatum te halen?
• Wat gebeurt er met de planning en de prijs als de vergunning later komt?
• Rekent u kosten als de start door de vergunning opschuift?

Lees ook Aannemer te laat en Prijsstijgingsclausule.

Checklist

• Heb je de vergunningcheck gedaan in het Omgevingsloket?
• Staat in de offerte wie de vergunning aanvraagt?
• Is duidelijk wie de tekeningen en berekeningen maakt en betaalt?
• Is afgesproken wie de leges betaalt?
• Start het werk pas na de vergunning?
• Is geregeld wat er gebeurt als de vergunning niet komt?

Zo helpt onze check

In onze check kijken we of in je offerte staat wie de vergunning regelt, wie de tekeningen maakt en wat er gebeurt als de vergunning niet komt. Bij elk punt dat aandacht nodig heeft, krijg je een vraag die je naar het bedrijf kunt sturen.

Veelgestelde vragen

Bronnen

• Rijksoverheid: vergunningvrij bouwen en verbouwen
• IPLO: informatie voor particulieren over aanbouw, uitbouw of bijgebouw
• IPLO: vergunningvrije dakkapellen
• IPLO: vergunningvrije erf- en perceelafscheidingen
• Burgerlijk Wetboek, artikel 7:754 (waarschuwingsplicht van de aannemer)
• Omgevingswet, artikel 16.64 (beslistermijn reguliere procedure: 8 weken, eenmaal te verlengen met maximaal 6 weken)