Uitbouw offerte checken

Een goede offerte voor een uitbouw of aanbouw is gebaseerd op een tekening en noemt per onderdeel wat er gebeurt: fundering, vloer, wanden, dak, kozijnen, de doorbraak naar het huis, de installaties en de afwerking, met maten en materialen. Er staat in wie de vergunningcheck doet en wie de constructieberekening maakt, en welke posten stelposten zijn. Voor het bouwen van een uitbouw geldt 21% btw. Let goed op het betalingsschema: de wettelijke 5%-regeling geldt niet bij een verbouwing, alleen bij nieuwbouw van een woning.

Je moet dus zelf afspreken dat een laatste deel pas na een goede oplevering wordt betaald. Voor veel mensen is een uitbouw de grootste klus die ze ooit aan hun huis laten doen, en de offerte is het enige papier waar je later op terug kunt vallen.

Wat moet er in je offerte staan

Ontbreekt een onderdeel? Vraag of het erin zit of dat het apart komt.

Vergunning en constructeur

Een uitbouw aan de achterkant is vaak vergunningvrij, maar dat hangt af van de plek op je perceel, de maten, de hoogte en de regels in het omgevingsplan van je gemeente. Volgens IPLO kunnen die regels per gemeente verschillen en kan alleen de gemeente een definitief antwoord geven. Doe de vergunningcheck in het Omgevingsloket. IPLO onderscheidt daarbij technische regels (veiligheid, constructie, bouwkwaliteit) en ruimtelijke regels (waar en hoe je op je perceel mag bouwen). Ook als je geen vergunning nodig hebt, moet de uitbouw voldoen aan de technische regels uit het Besluit bouwwerken leefomgeving.

Voor de doorbraak en de fundering is vaak een constructieberekening nodig. Leg in de offerte vast:

• wie de vergunning aanvraagt en betaalt
• wie de constructeur inschakelt en betaalt
• wat er gebeurt als de vergunning niet of later komt

Lees Vergunning voor je verbouwing: wie regelt het?

Stelposten

Bij een uitbouw staat nog niet alles vast. Typische stelposten zijn de fundering, het grondwerk en de aansluiting van een keuken of badkamer. Een lage stelpost maakt de offerte goedkoper op papier. Vraag bij elke stelpost om een realistisch bedrag, liefst met een maximum, en hoe meer of minder wordt verrekend. Lees Wat is een stelpost.

Regels die gelden

• Btw. Het bouwen van een uitbouw valt onder 21%. Alleen bepaald werk aan een woning ouder dan 2 jaar valt onder 9%, zoals schilderen, stukadoren en de arbeid voor isoleren. Een aan- of uitbouw telt volgens de Belastingdienst mee als deel van de woning, maar het lage tarief geldt alleen voor een deel dat ouder is dan 2 jaar. Een gloednieuwe uitbouw stuken of schilderen valt daarom meestal niet onder 9%. Vraag bij twijfel hoe de aannemer het tarief heeft bepaald. Lees Btw op je offerte.
• Geen 5%-regeling. De 5%-regeling (artikel 7:768 BW) en de informatieplicht over verzekering (artikel 7:765a BW) gelden alleen als een aannemer een nieuwe woning bouwt. Bij een uitbouw spreek je dit zelf af. Lees 5%-regeling.
• Gebreken na de oplevering. Sinds 1 januari 2024 is de aannemer aansprakelijk voor gebreken die je bij de oplevering niet hebt ontdekt. Bij een particulier mag hij dat niet in zijn nadeel uitsluiten (artikel 7:758 lid 4 BW). Bij de oplevering krijg je een dossier over het werk (artikel 7:757a BW). Lees Wet kwaliteitsborging.
• Asbest. Laat je een gebouw van vóór 1994 slopen of verbouwen, dan is volgens de overheid eerst een asbestinventarisatie door een gecertificeerd bureau nodig.

Betalingsschema

Bij een grote klus betaal je meestal in termijnen. Een goed schema koppelt elke termijn aan een stap in het werk, zoals "fundering klaar" of "wind- en waterdicht". Wij vinden een aanbetaling boven 30% vóór de start een let-op. Houd een laatste deel achter tot de gebreken uit de oplevering zijn hersteld. Lees Aanbetaling, Termijnfactuur betalen en Opleveren en opleverpunten.

Een voorbeeld met fictieve bedragen, voor een uitbouw van 3 bij 5 meter aan een rijtjeshuis, aanneemsom € 60.000:

Vergelijk dat met een schema van "50% bij opdracht, 50% bij oplevering". Dan heb je de helft betaald voordat er een schop in de grond is gegaan. Gaat het bedrijf failliet of loopt het werk vast, dan is dat geld waarschijnlijk weg. Vraag om een schema dat met het werk meeloopt, en betaal elke termijn pas als je het werk hebt gezien.

Veelgemaakte fouten en valkuilen

1. Geen tekening of constructieberekening. Dan weet je niet wat je koopt, en kunnen er later kosten bij komen.
2. "Vergunning door klant". Dan ligt het risico van vertraging of weigering bij jou.
3. Afwerking binnen niet inbegrepen. Een casco uitbouw is iets anders dan een woonklare.
4. Hoge betalingen vóór de oplevering. Koppel termijnen aan de voortgang en houd een deel achter.
5. Lage stelposten voor fundering of grondwerk zonder onderbouwing. De offerte lijkt goedkoper dan hij is.
6. Geen planning. Vraag om een startdatum, een doorlooptijd en wat er gebeurt bij vertraging.

Vragen voor je aannemer

• Wie maakt de tekening en de constructieberekening, en wat kost dat?
• Wie doet de vergunningcheck, en wat als er toch een vergunning nodig is?
• Is de uitbouw casco of woonklaar? Wat zit er precies in de afwerking?
• Hoe ziet het betalingsschema eruit, en kan het laatste deel na de oplevering?
• Werk je met onderaannemers, en voor welke onderdelen? Lees Onderaannemer op je klus.
• Hoe ben je verzekerd tijdens de bouw, en voor bouwgebreken? Lees CAR-verzekering.
• Hoe spreken we meerwerk af? Lees Meerwerk en minderwerk.
• Welke garantie geef je, naast je wettelijke aansprakelijkheid?

Meer vragen vind je in de vragenlijst voor je aannemer.

Checklist vóór je tekent

• Is de offerte gespecificeerd per onderdeel, op basis van een tekening?
• Is afgesproken wie de vergunning en de constructeur regelt?
• Zijn de stelposten realistisch, met afspraken over verrekenen?
• Gaat het betalingsschema mee met de voortgang, met een laatste deel na de oplevering?
• Is duidelijk hoe meerwerk wordt afgesproken?
• Weet je wie er aan je huis werken, en hoe ze verzekerd zijn?

Zo helpt onze check

Voor aan- en uitbouwen heeft onze check een eigen controlelijst. We kijken of de fundering erin staat (op staal of palen, sondering), de constructieve berekening, de vergunning of vergunningvrij-check, de doorbraak met stalen balk, de isolatie van vloer, gevel en dak, de afwerking binnen, elektra en verwarming en de afvoer van regenwater. Ontbreekt iets, dan zie je het in het rapport met het citaat uit je offerte en een vraag voor je aannemer. We wijzen er ook op als de offerte niets zegt over een verzekering voor bouwgebreken, of als je alles vóór of op de dag van de oplevering moet betalen. En we rekenen de posten en de btw na, en zoeken het bedrijf op in openbare bronnen.

Heb je meerdere offertes? Met offertes vergelijken zet je 2 tot 4 offertes naast elkaar.

Veelgestelde vragen

Bronnen

• IPLO: informatie voor particulieren over aanbouw, uitbouw of bijgebouw
• Rijksoverheid: vergunningvrij bouwen en verbouwen
• Belastingdienst: werkzaamheden aan woningen ouder dan 2 jaar (aan- en uitbouwen horen bij de woning)
• IPLO: aansprakelijkheid na de Wet kwaliteitsborging (artikel 7:758 lid 4 BW)
• Burgerlijk Wetboek, artikel 7:757a (dossier bij de oplevering)
• Burgerlijk Wetboek, artikelen 7:765a en 7:768 (alleen bij nieuwbouw van een woning)
• Ondernemersplein (overheid): slopen of asbest verwijderen