Dakrenovatie offerte checken

Een goede offerte voor een dakrenovatie noemt per onderdeel wat er wordt vervangen, hoeveel m² en met welk materiaal. Het vervangen van pannen of dakbedekking valt onder 21% btw. Isoleer je tegelijk, dan valt in een woning ouder dan 2 jaar de arbeid voor het isoleren onder 9% en het isolatiemateriaal onder 21%. Is je huis van vóór 1994, vraag dan ook naar asbest.

Een dak ligt een paar dagen open, en in die dagen wil je geen discussie over prijzen. Alles wat vooraf op papier staat, hoef je dan niet meer te bespreken.

Wat moet er in je offerte staan

Een dakrenovatie kan veel betekenen. Staat er alleen "dak vernieuwen"? Vraag dan om een specificatie per onderdeel:

• Hellend dak: pannen, panlatten, tengels, folie, dakbeschot, met m²
• Plat dak: verwijderen of overlagen van de oude bedekking, ondergrond, nieuwe bitumen of EPDM, randafwerking
• Aansluitingen: schoorsteen, dakramen, dakkapel, lood- of zinkwerk
• Goten en hemelwaterafvoer (regenpijpen)
• Isolatie: materiaal, dikte en Rd-waarde, apart van de dakbedekking
• Houtrot: een stelpost of een tarief per meter of per uur
• Asbestinventarisatie en sloopmelding, als je woning van vóór 1994 is
• Steiger, valbeveiliging en container
• Tijdelijke afdekking bij regen
• Afvoer van het oude dak, en van asbest als dat nodig is
• Herstel van binnenafwerking, zoals plafonds
• Garantie: op materiaal, op de dichtheid of op allebei

Staat iets niet in de offerte, kijk dan of het onder "niet inbegrepen" staat.

Houtrot en verborgen schade

Pas als het dak open ligt, zie je de staat van het hout eronder. Daarom zie je vaak een post "houtrot herstellen naar bevinding". Vraag of er een stelpost met een bedrag is, wat het tarief per uur of per meter is voor extra herstel, en of je een foto en een prijs krijgt vóór het extra werk wordt gedaan. Lees Wat is een stelpost en Meerwerk en minderwerk.

Een voorbeeld met fictieve bedragen. Je laat het platte dak van een aanbouw uit 1985 vernieuwen, 24 m². Twee offertes:

• Offerte A: € 3.900, met een stelpost houtrot van € 400 en daarna € 55 per strekkende meter dakbeschot, na overleg en foto.
• Offerte B: € 3.500, met "houtrot herstellen naar bevinding".

Blijkt er 10 meter beschot rot, dan betaal je bij A 10 keer € 55, dus € 550: de stelpost van € 400 plus € 150 extra. Dat kun je vooraf uitrekenen, en je ziet eerst een foto. Bij B weet je pas wat het kost als de factuur komt. B is dus alleen goedkoper als er weinig rot zit, en dat weet nog niemand. Vraag B om hetzelfde soort afspraak op papier.

Regels die gelden

• Btw. Pannen, dakbedekking, goten en lood- en zinkwerk vallen onder 21%. Voor het aanbrengen van isolatie aan een dak van een woning ouder dan 2 jaar geldt 9% over de arbeid; het isolatiemateriaal blijft 21%. Sloopwerk vóór het isoleren valt ook onder 21%, en een dakkapel altijd. Lees Btw op je offerte.
• Asbest. In gebouwen waarvan de bouw is begonnen vóór 1 januari 1994 kan asbest zitten, bijvoorbeeld in golfplaten, leien of onderdelen bij de schoorsteen. Wil je zo'n gebouw laten slopen of verbouwen, dan moet volgens de overheid een gecertificeerd bureau eerst een asbestinventarisatie doen. Voor het verwijderen van asbest doe je een sloopmelding via het Omgevingsloket, uiterlijk 4 weken voor de start. Je gemeente bepaalt wat er in jouw geval nodig is. Spreek af wie dat regelt.
• Vergunning. Of je een vergunning nodig hebt, hangt af van wat er verandert en van je situatie, bijvoorbeeld als je huis een monument is. Doe de vergunningcheck in het Omgevingsloket of vraag het je gemeente.
• Gebreken na de oplevering. Sinds 1 januari 2024 is de aannemer aansprakelijk voor gebreken die je bij de oplevering niet hebt ontdekt, zoals een lekkage die pas na een flinke bui blijkt. Bij een particulier mag hij dat niet in zijn nadeel uitsluiten (artikel 7:758 lid 4 BW). Je wettelijke rechten gelden naast de garantie van de dakdekker. Lees Garantie op je verbouwing.
• Geschillen. Is de dakdekker aangesloten bij een geschillencommissie? De Geschillencommissie heeft een aparte commissie voor Dakbedekking.

Isoleren tegelijk met de renovatie

Ligt het dak toch open, dan is het vaak een logisch moment om te isoleren. Voor ISDE-subsidie op dakisolatie vraagt RVO een Rd-waarde van minimaal 3,5. RVO noemt een basisbedrag van € 16,25 per m², of € 32,50 per m² als je binnen 24 maanden twee of meer maatregelen uitvoert. Een dakkapel telt niet mee. Een bedrijf moet het werk doen en je vraagt de subsidie binnen 24 maanden na het werk aan. Lees ISDE-subsidie aanvragen en Isolatie offerte checken.

Veelgemaakte fouten en valkuilen

1. Alleen "dak vernieuwen". Zonder m² en materiaal per onderdeel kun je niet vergelijken.
2. Houtrot "naar bevinding" zonder tarief. Dan is de rekening open. Spreek een prijs per meter of per uur af en vraag eerst een foto.
3. Asbest niet genoemd bij een oud huis. Dan kan de klus stilvallen of duurder worden.
4. Isolatie en dakbedekking op één regel. Dan zie je niet of de arbeid voor het isoleren tegen 9% is gerekend.
5. Geen Rd-waarde. Dan weet je niet of je subsidie kunt krijgen.
6. Verwijderen of overlagen zonder uitleg. Het verschil in prijs en garantie kan groot zijn. Vraag waarom de dakdekker voor het een of het ander kiest.
7. Verkoop aan de deur na een "inspectie". Iemand belt aan en ziet "schade" aan je dak? Laat je niet opjagen. Lees Verkoop aan de deur.

Vragen voor je aannemer

• Wat wordt er precies vervangen, en hoeveel m²?
• Wordt de oude dakbedekking verwijderd of overlaagd, en waarom?
• Hoe gaan we om met houtrot: stelpost, tarief, foto vooraf?
• Kan er asbest in mijn dak zitten? Zit de inventarisatie in de prijs, en wie doet de sloopmelding?
• Welke Rd-waarde krijgt de isolatie, en staat die apart op de offerte?
• Heb je nagekeken of er een vergunning nodig is?
• Hoe lang is de garantie, en waarop?

Zo helpt onze check

Voor dakwerk heeft onze check een eigen controlelijst. We kijken of de soort dakbedekking of pannen erin staat, het aantal m², de isolatie met Rc-waarde, steiger of valbeveiliging, de afvoer van het oude dak, goten en hemelwaterafvoer, een tarief voor houtrot of onvoorzien werk en de garantie. Ontbreekt iets, dan zie je het in het rapport, met het citaat uit je offerte en een vraag voor de dakdekker. We wijzen er ook op als de offerte niets zegt over een verzekering voor bouwgebreken, of als je alles vóór de oplevering moet betalen. En we rekenen de posten en de btw na, en zoeken het bedrijf op in openbare bronnen.

Heb je meerdere offertes? Met offertes vergelijken zet je 2 tot 4 offertes naast elkaar.

Veelgestelde vragen

Bronnen

• Belastingdienst: btw-tarief isoleren van woningen (arbeid 9%, materiaal en sloopwerk 21%)
• Ondernemersplein (overheid): slopen of asbest verwijderen (asbestinventarisatie vóór 1994, sloopmelding 4 weken vooraf)
• Omgevingsdienst Flevoland & Gooi en Vecht: asbest verwijderen (sloopmelding, gebouwen van vóór 1994)
• RVO: ISDE isolatiemaatregelen woningeigenaren (Rd minimaal 3,5 voor dak, bedragen per m²)
• IPLO: aansprakelijkheid na de Wet kwaliteitsborging (artikel 7:758 lid 4 BW)
• De Geschillencommissie: overzicht commissies