Verbouwen in een appartement: heb je de VvE nodig?

Of je de VvE nodig hebt, hangt af van wat je verbouwt. Werk aan je eigen privégedeelte mag vaak zonder toestemming, maar de VvE beheert de gemeenschappelijke delen, zoals de gevel en het dak. Kozijnen, een buitenunit van een warmtepomp of airco, zonnepanelen op het dak, het doorbreken van een dragende muur en vaak ook een nieuwe harde vloer raken de VvE. Wat precies van jou is en wat gemeenschappelijk, staat in de splitsingsakte en het splitsingsreglement. Lees die vóór je een offerte tekent.

Teken dus niet voor werk waarvoor je nog toestemming nodig hebt, of maak de opdracht afhankelijk van die toestemming. Een aannemer die zegt "dat regelen we achteraf wel" neemt geen risico. Jij wel.

Wat beheert de VvE?

Koop je een appartement, dan ben je automatisch lid van de vereniging van eigenaren. De VvE beheert en onderhoudt de gemeenschappelijke delen, zoals de gevel en het dak. Besluiten worden met een meerderheid genomen. Dat schrijft de Rijksoverheid.

Welke delen gemeenschappelijk zijn, verschilt per gebouw. Kijk in:

• de splitsingsakte en het splitsingsreglement: wat is privé en wat gemeenschappelijk, en welke regels gelden;
• het huishoudelijk reglement: praktische regels, bijvoorbeeld over vloeren, werktijden of buitenunits;
• besluiten van de ledenvergadering: soms zijn er al afspraken, bijvoorbeeld over kozijnen in één kleur.

Veelvoorkomende klussen

Dit is een algemeen beeld. Jouw splitsingsreglement bepaalt het.

Voorbeeld: een buitenunit op het balkon

Neem Sanne. Ze heeft een appartement op de derde verdieping van een flat uit de jaren zeventig en wil een airco met een buitenunit op haar balkon. De installateur stuurt een offerte en wil over drie weken komen.

Ze leest het splitsingsreglement en ziet dat het balkon wel bij haar appartement hoort, maar de gevel en de balkonbalustrade gemeenschappelijk zijn. De buitenunit komt aan de balustrade te hangen en er moet een gat door de gevel voor de leidingen. Dat is dus werk aan gemeenschappelijke delen.

Wat ze doet:

• Ze vraagt de installateur om het merk, het type, de afmetingen en het geluidsniveau van de buitenunit op papier.
• Ze mailt de beheerder met die gegevens en vraagt of het bestuur toestemming kan geven of dat het naar de ledenvergadering moet.
• Ze tekent de offerte met de zin "onder voorbehoud van toestemming van de VvE" en spreekt af dat er pas een aanbetaling volgt als die toestemming er is.

Moet het naar de ledenvergadering, dan kan dat maanden duren. Een installateur die daar geen begrip voor heeft, is voor een appartement niet de juiste partij.

Fouten die vaak voorkomen

Laminaat of tegels zonder goede ondervloer. De nieuwe vloer ligt erin, de onderburen klagen over geluid en dan blijkt het huishoudelijk reglement eisen te stellen. Vraag vóór de offerte naar die eisen en laat de aannemer opschrijven welke ondervloer hij gebruikt.

Afvoer verleggen in de badkamer. Wie de douche naar een andere hoek wil, raakt al snel de standleiding. Die is vaak gemeenschappelijk. Vraag de aannemer om in de offerte te zetten waar hij op de bestaande afvoer aansluit.

Kozijnen in een andere kleur. Mooi, maar als de VvE een vaste kleur heeft vastgelegd, moet je ze misschien opnieuw laten doen.

Wat zet je in de offerte?

1. Een voorbehoud. "Deze opdracht is onder voorbehoud van toestemming van de VvE." Zo kun je kosteloos stoppen als de VvE nee zegt.
2. Wie de toestemming regelt. Jij vraagt het aan bij de VvE. De aannemer levert tekeningen of specificaties aan, zoals het geluidsniveau van een buitenunit.
3. Eisen uit het reglement. Bijvoorbeeld een geluidsisolerende ondervloer of een vaste kleur kozijnen.
4. Werktijden en lift. Mag de lift gebruikt worden voor materiaal, en op welke tijden mag er worden gewerkt?
5. Schade aan gemeenschappelijke delen. Wie is verantwoordelijk, en is de aannemer verzekerd? Lees CAR-verzekering.

Een vergunning van de gemeente is iets anders dan toestemming van de VvE. Soms heb je beide nodig. Lees Vergunning voor je verbouwing.

Verduurzamen met de hele VvE

Grote ingrepen, zoals isolatie van de gevel of zonnepanelen op het dak, doet de VvE vaak samen. Het Nationaal Warmtefonds heeft daar een aparte lening voor VvE's. Vraag offertes dan via de VvE aan, zodat alle eigenaren dezelfde informatie hebben. Wil je zelf eerder verduurzamen dan de rest, overleg dan met het bestuur. Soms staat er al iets gepland en betaal je straks dubbel. Hoe je zo'n project betaalt, lees je in Verbouwing financieren.

Veelgestelde vragen

Bronnen

• Rijksoverheid: wat houdt een vereniging van eigenaars (vve) in?
• Rijksoverheid: brochure over het kopen van een appartement
• Burgerlijk Wetboek, Boek 5, titel 9 (appartementsrechten)
• Nationaal Warmtefonds: voorwaarden voor VvE's