Verbouwen en je buren: toestemming, overlast en schade

Voor de meeste verbouwingen heb je geen toestemming van je buren nodig. Wel gelden regels uit het burenrecht. Zo mag je zonder toestemming geen raam, balkon of andere muuropening maken binnen 2 meter van de erfgrens als je daarmee uitzicht hebt op het erf van de buren (artikel 5:50 BW). En je mag je buren geen onrechtmatige hinder bezorgen, zoals overmatig lawaai of trillingen (artikel 5:37 BW). Ontstaat er schade bij de buren, dan kan de veroorzaker aansprakelijk zijn.

Ga dus vooraf even langs bij de buren, en leg in de offerte vast hoe de aannemer met overlast en schade omgaat. Een kop koffie vooraf voorkomt meer ruzie dan elk wetsartikel.

Wanneer heb je toestemming nodig?

Een omgevingsvergunning is iets anders dan toestemming van je buren. Ook met vergunning gelden de regels van het burenrecht. En buren kunnen bezwaar maken tegen een vergunning. Lees Vergunning voor je verbouwing.

Ramen binnen 2 meter

Artikel 5:50 BW zegt kort gezegd: zonder toestemming van de buurman mag je binnen 2 meter van de grens van zijn erf geen vensters, andere muuropeningen of balkons hebben als die uitzicht geven op zijn erf. Er zijn uitzonderingen, bijvoorbeeld als het naburige erf een openbare weg is. Dit speelt vooral bij een dakkapel, een uitbouw met zijramen of een dakterras.

Krijg je toestemming? Leg die schriftelijk vast, met een tekening.

Voorbeeld: een zijraam in de dakkapel

Voorbeeld: je wilt een dakkapel van 3 meter op de achterkant van je rijtjeshuis, met een klein zijraam om meer licht te krijgen. De zijkant van de dakkapel komt op 1,5 meter van de erfgrens met de buren. Door dat zijraam kijk je schuin hun tuin in.

Dat zijraam valt onder artikel 5:50 BW: binnen 2 meter, met uitzicht op het erf van de buren. Je hebt dus hun toestemming nodig. Een vergunning van de gemeente verandert daar niets aan. Er zijn twee nette oplossingen. Vraag de buren om schriftelijke toestemming, met een schets van de dakkapel. Of kies voor vast, ondoorzichtig glas in dat zijraam; dan heb je volgens artikel 5:51 BW in de regel geen toestemming nodig. Bespreek dit met de aannemer vóór hij het kozijn bestelt. Zie ook Dakkapel offerte checken.

Een toestemming kan kort:

Wij, bewoners van Esdoornlaan 14, geven toestemming aan de bewoners van Esdoornlaan 16 voor een raam in de zijwang van hun dakkapel, op ongeveer 1,5 meter van de erfgrens, zoals op de bijgevoegde tekening. Datum, namen, handtekeningen.

Leg het vast bij de stukken van je huis. Verkoopt een van jullie later het huis, dan wil je weten wat er is afgesproken. Hoe zo'n afspraak tegenover nieuwe eigenaren werkt, is een vraag voor een notaris of jurist.

Overlast tijdens de verbouwing

Verbouwen geeft lawaai, stof en soms trillingen. Dat hoort erbij. Maar je mag je buren geen hinder toebrengen die onrechtmatig is (artikel 5:37 BW). Wat te veel is, hangt af van de situatie: hoe lang, hoe hard, op welke tijden. Gemeenten hebben vaak regels over werktijden en geluid in de APV. Vraag het na bij je gemeente.

Spreek met je aannemer af:

• op welke tijden er wordt gewerkt;
• hoe stof en afval worden beperkt;
• waar de container en het materiaal staan. Lees Afvoer van bouwafval en de container;
• wie de buren informeert over lawaaiige dagen.

Schade bij de buren

Scheurt er iets bij de buren door trillingen, valt er iets op hun auto of lekt er water door een gemeenschappelijke muur? Dan kan degene die de schade veroorzaakt aansprakelijk zijn. Vaak is dat de aannemer. Daarvoor heeft een bedrijf meestal een aansprakelijkheidsverzekering (AVB). Lees CAR-verzekering: moet je aannemer die hebben?

Tips:

• Maak vóór de start foto's van de muren en gevels die grenzen aan de buren, liefst samen met de buren.
• Vraag je aannemer om een bewijs van zijn aansprakelijkheidsverzekering.
• Meld je verbouwing aan je eigen verzekeraar.
• Bij zwaar werk, zoals heien of funderingsherstel, kan een vooropname door een deskundige zinvol zijn. Lees Funderingsherstel offerte checken.

Wat zet je in de offerte?

• werktijden en afspraken over overlast;
• wie verantwoordelijk is voor schade bij derden, en de verzekering van de aannemer;
• waar steiger, container en materiaal staan, en of daar vergunning voor nodig is;
• wie de buren informeert.

Veelgestelde vragen

Bronnen

• Burgerlijk Wetboek, artikel 5:37 (hinder voor eigenaren van andere erven)
• Burgerlijk Wetboek, artikel 5:50 en 5:51 (vensters, muuropeningen en balkons binnen 2 meter van de erfgrens)
• Burgerlijk Wetboek, artikel 6:162 (onrechtmatige daad)
• Het Juridisch Loket: last van je buren