Funderingsherstel offerte checken

Bij funderingsproblemen begin je met onderzoek, niet met een herstelofferte. Een goede offerte voor funderingsherstel is gebaseerd op een funderingsonderzoek en noemt de herstelmethode, het aantal en type palen, wie de constructieve berekening maakt, wie de vergunning of melding regelt en wat er met de vloer, tuin en leidingen gebeurt. Voor funderingsherstel geldt 21% btw. Kun je het niet via je eigen bank financieren, dan is er de Funderingslening Maatwerk via het Fonds Duurzaam Funderingsherstel.

Het gaat om grote bedragen, en een verkeerde aanpak kun je achteraf niet makkelijk terugdraaien. Een vaste prijs bestaat niet: het verschilt sterk per pand, methode en bouwblok. Vraag daarom minimaal twee offertes op basis van hetzelfde onderzoek, en geef beide bedrijven dat rapport.

Eerst onderzoek, dan een herstelofferte

Het Kenniscentrum Aanpak Funderingsproblematiek (KCAF) beschrijft drie stappen.

1. QuickScan. Een bureau kijkt naar beschikbare informatie en naar signalen aan je huis, zoals scheuren of scheve deuren. Het advies kan zijn dat er niets hoeft te gebeuren, dat er moet worden gemeten, of dat uitgebreider onderzoek nodig is. Volgens het KCAF begint een QuickScan vanaf € 295 (oktober 2026). Een QuickScan stelt volgens het KCAF niet definitief vast hoe je hele fundering eraan toe is.
2. Funderingsonderzoek (fase 1 en fase 2). Nu wordt je fundering echt bekeken. Afhankelijk van het type fundering kan dat dossieronderzoek, metingen of een inspectieput zijn. Bij een fundering op houten palen kan houtonderzoek nodig zijn. Het rapport geeft een advies over behoud, monitoring of herstel.
3. Herstelofferte. Pas met een onderzoeksrapport kun je hersteloffertes goed vergelijken. Het KCAF waarschuwt: risico-informatie is geen herstelplan en geen offerte. Een indicatie van de herstelkosten helpt om je te oriënteren, maar vervangt geen begroting.

Volgens het KCAF past een vaste landelijke prijs of doorlooptijd voor onderzoek niet bij ieder pand. Vraag in een offerte voor onderzoek dus welke fases erin zitten, of het hele bouwblok wordt meegenomen, welke extra kosten mogelijk zijn en wat de doorlooptijd is.

Wat moet er in je herstelofferte staan

• Op welk funderingsonderzoek de offerte is gebaseerd, met datum
• Herstelmethode, en waarom die past bij het onderzoek
• Aantal, type en lengte van de palen
• Constructieve berekening en tekeningen, en wie die maakt
• Vergunning of melding bij de gemeente, en wie die regelt
• Voorbereidend werk: vloer eruit, leidingen verleggen, tuin opbreken
• Herstel na afloop: vloer terugleggen en afwerken, tuin, bestrating, schuur
• Leidingen en riolering: aanpassen of vervangen
• Afstemming met de buren bij een rij- of hoekwoning
• Stelposten voor onvoorziene zaken in de grond, met bedrag
• Planning en waar je tijdens het werk woont
• Betalingsschema per fase
• Garantie, en of er een verzekering voor bouwgebreken is

Samen met de buren

Funderingsproblemen spelen vaak in een heel bouwblok. Herstel van één woning kan gevolgen hebben voor de buren. Het KCAF noemt in de offerte voor onderzoek daarom ook de vraag of het bouwblok wordt meegenomen. Overleg met je buren voordat je een opdracht geeft.

In een rij van zes woningen uit de jaren 20 op houten palen is het zelden zo dat alleen nummer 14 een probleem heeft. Doen de buren niet mee, vraag dan aan het bedrijf hoe het herstel aansluit op de woningen ernaast, en wat dat betekent voor de prijs en de risico's. Zet de afspraken met je buren op papier, ook als het goede buren zijn. Lees Verbouwen en je buren.

Erkende bedrijven

Het KCAF heeft een erkenningslijst, per expertise: funderingsonderzoek en funderingsherstel. Een bedrijf kan voor het ene wel en voor het andere niet erkend zijn. Ook staan er bedrijven op als aspirant, en volgens het KCAF is aspirant niet hetzelfde als erkend. Check dus waarvoor een bedrijf erkend is. Het KCAF voert zelf geen onderzoek uit en geeft geen opdrachten. Check het bedrijf ook in de KVK. Lees Aannemer checken in de KVK.

Regels die gelden

• Btw: 21%. Funderingsherstel staat niet bij de werkzaamheden aan woningen met 9% (zoals isoleren, schilderen, stukadoren en behangen). Dan geldt 21%. Lees Btw op je offerte.
• Funderingslening. Volgens de Rijksoverheid is de Funderingslening Maatwerk via het Fonds Duurzaam Funderingsherstel bedoeld voor funderingsherstel, plus kosten zoals financieel advies en herstel van schade aan het casco. De looptijd is 30 jaar en het minimumbedrag € 2.500. Je moet zelf in de woning wonen, en je komt niet in aanmerking voor een funderingslening van de bank omdat je inkomen te laag is. Volgens het KCAF is het fonds sinds 1 juli 2025 landelijk beschikbaar. De voorwaarden kunnen veranderen; check ze op de site van het fonds of bij je gemeente.
• Nationale Aanpak Funderingen. Op 28 augustus 2026 meldde het kabinet dat er dit jaar € 20 miljoen bij komt voor het Fonds Duurzaam Funderingsherstel. Het kabinet schrijft ook dat eigenaren zelf verantwoordelijk zijn voor het onderhoud van hun pand, dus ook voor de fundering.
• Vergunning. Vraag je gemeente of doe de vergunningcheck in het Omgevingsloket. Spreek in de offerte af wie dit regelt. Lees Vergunning voor je verbouwing.
• Gebreken na de oplevering. Sinds 1 januari 2024 is de aannemer aansprakelijk voor gebreken die je bij de oplevering niet hebt ontdekt. Bij een particulier mag hij dat niet in zijn nadeel uitsluiten (artikel 7:758 lid 4 BW).
• Geen 5%-regeling. De wettelijke 5%-regeling geldt alleen bij de bouw van een nieuwe woning. Spreek zelf af dat een laatste deel pas na een goede oplevering wordt betaald. Lees 5%-regeling.

Veelgemaakte fouten en valkuilen

1. Offerte zonder onderzoek. Dan weet je niet of de herstelmethode past.
2. Een QuickScan of risico-informatie zien als herstelplan. Dat is het niet.
3. Niet checken waarvoor het bedrijf erkend is. Erkend voor onderzoek is niet hetzelfde als erkend voor herstel.
4. Herstel binnen en buiten niet inbegrepen. Vloer, tuin en bestrating komen dan later als extra kosten.
5. Grote stelposten. Vraag hoe ze zijn onderbouwd. Lees Wat is een stelpost.
6. Hoge aanbetaling. Koppel betalingen aan de voortgang. Lees Aanbetaling.
7. Buren niet betrokken. Bij een rijwoning hangt herstel vaak samen met de buren.

Vragen voor je aannemer

• Op welk onderzoek is deze offerte gebaseerd? Mag ik dat rapport?
• Waarvoor staat je bedrijf op de KCAF-erkenningslijst: onderzoek, herstel of beide?
• Waarom deze herstelmethode, en welke alternatieven zijn er?
• Wie maakt de constructieve berekening en wie regelt de vergunning?
• Wat zit er in herstel van vloer, tuin en leidingen?
• Hoe lang duurt het, en moet ik tijdelijk ergens anders wonen?
• Hoe ziet het betalingsschema eruit?
• Ben je verzekerd voor bouwgebreken, of welke zekerheid bied je?
• Hoe spreken we meerwerk af?

Zo helpt onze check

Voor funderingsherstel hebben we geen aparte controlelijst, en de constructie beoordelen we niet. Wat we wel doen, is de offerte op papier nalopen: rekenwerk en btw-bedragen per post, stelposten en vage posten, het betalingsschema en de aanbetaling, meerwerk, garantie, geldigheid en bedenktijd, en het bedrijf in openbare bronnen. Bij een klus van deze omvang zijn juist die punten de plek waar je geld kwijt kunt raken. Voor de technische kant heb je een onafhankelijk funderingsonderzoek of een constructeur nodig.

Heb je meerdere offertes? Met offertes vergelijken zet je 2 tot 4 offertes naast elkaar.

Veelgestelde vragen

Bronnen

• KCAF: funderingsonderzoek, van QuickScan tot fase 1 en fase 2
• KCAF: erkenningslijst
• KCAF: Fonds Duurzaam Funderingsherstel nu toegankelijk voor alle particuliere woningeigenaren (3 juli 2025)
• Rijksoverheid: kan ik een lening krijgen voor herstel van de fundering van mijn huis?
• Rijksoverheid: steun voor eigenaren bij funderingsschade (28 augustus 2026)
• Belastingdienst: werkzaamheden aan woningen ouder dan 2 jaar (welk werk onder 9% valt)
• IPLO: aansprakelijkheid na de Wet kwaliteitsborging (artikel 7:758 lid 4 BW)
• Burgerlijk Wetboek, artikel 7:768 (5%-regeling, alleen nieuwbouw)