Opleverpunten en gebreken melden: voorbeeldbrief

Zodra je aannemer meldt dat het werk klaar is, moet je het binnen een redelijke termijn keuren en goedkeuren of afkeuren. Doe je niets, dan geldt het werk als stilzwijgend aanvaard (artikel 7:758 lid 1 BW). Stuur daarom snel een brief of mail met de opleverpunten: wat er mis is, waar, met foto's, en vóór welke datum je herstel verwacht. Houd een deel van de laatste betaling vast dat past bij wat er nog moet gebeuren.

Hieronder staat een voorbeeldbrief die je kunt aanpassen. Hoe je de oplevering zelf aanpakt en een opleverlijst maakt, lees je in Oplevering van je verbouwing.

Wanneer stuur je deze brief?

In drie situaties:

1. Na een gezamenlijke oplevering, om de opleverlijst te bevestigen. Ook als jullie de lijst samen hebben getekend, is een mail met foto's een goede aanvulling.
2. Als de aannemer niet samen wil opleveren, maar alleen een appje stuurt dat het klaar is. Dan loop je zelf alles na en stuur je je punten.
3. Als je kort na de oplevering nog iets vindt, zoals een afvoer die na een week gaat stinken of een tegel die hol klinkt.

Wacht niet. De wet zegt "binnen een redelijke termijn", zonder vast aantal dagen. In algemene voorwaarden staat soms een korte termijn, bijvoorbeeld 8 dagen, of dat in gebruik nemen geldt als oplevering. Kijk dat na in jouw voorwaarden.

Waarom de oplevering zo telt

Na de oplevering is het werk voor jouw risico (artikel 7:758 lid 2 BW). Bij een overeenkomst die vanaf 1 januari 2024 is gesloten, blijft de aannemer wel aansprakelijk voor gebreken die bij de oplevering niet zijn ontdekt, ook als je ze had kunnen zien, tenzij ze niet aan hem te wijten zijn (artikel 7:758 lid 4 BW). Dat is een flinke verbetering voor jou.

Toch blijft de opleverlijst belangrijk. Een kras in een kozijn die je drie weken later meldt, kun je moeilijk nog aan de aannemer toeschrijven: hij zal zeggen dat die later is ontstaan. Wat op de dag van oplevering op papier staat met een foto, daar is weinig discussie over. Voor gebreken die pas maanden later opduiken, zie Garantie op je verbouwing.

Foto's die werken

Een goede foto bewijst drie dingen: wat er mis is, waar het zit en wanneer je het zag.

• Maak per punt een overzichtsfoto, zodat je ziet waar in de ruimte het is, en een close-up.
• Leg er iets naast voor de schaal: een rolmaat, een muntstuk of een waterpas.
• Laat de datum zichtbaar zijn in de bestandsgegevens, en stuur de foto's dezelfde dag mee.
• Film wat je met een foto niet ziet: water dat blijft staan, een deur die sleept, een ventilator die niet aangaat.
• Nummer de foto's gelijk aan je lijst: foto 3 hoort bij punt 3.

Met de gratis opleverlijst-tool maak je per ruimte een lijst die je direct kunt meesturen.

Voorbeeldbrief opleverpunten

Pas de gegevens tussen [haakjes] aan. Stuur de brief per mail met de foto's als bijlage. Reageert de aannemer niet, stuur hem dan ook aangetekend.

[Je naam], [adres], [postcode en woonplaats]

Aan: [naam bedrijf], [adres bedrijf]

[Plaats], [datum]

Onderwerp: opleverpunten opdracht [offertenummer], [omschrijving van de klus]

Geachte heer, mevrouw [naam],

Op [datum] heeft u laten weten dat [omschrijving van de klus] aan [adres] klaar is. [Op [datum] hebben we het werk samen nagelopen. / Ik heb het werk op [datum] zelf nagelopen.]

Ik keur het werk niet goed zolang de volgende punten niet zijn hersteld:

1. [Plek]: [wat er mis is]. Foto 1.
2. [Plek]: [wat er mis is]. Foto 2.
3. [Plek]: [wat er mis is]. Foto 3.

Daarnaast is tijdens het werk de volgende schade ontstaan buiten de klus: [omschrijving, bijvoorbeeld kras in de traptrede]. Foto 4.

Ik verzoek u deze punten uiterlijk [datum] te herstellen. Laat u mij vóór [datum] weten wanneer u komt.

Tot de punten zijn hersteld, houd ik € [bedrag] van de laatste termijn in. Dat bedrag past bij het werk dat nog moet gebeuren. Het overige deel van de termijn, € [bedrag], betaal ik [vandaag / na ontvangst van de factuur].

Ik ontvang graag ook het opleverdossier met de gegevens over het werk, de garantiebewijzen en de handleidingen.

Met vriendelijke groet,

[Je naam]

Bijlagen: foto's 1 tot en met [nummer]

Schrijf elk punt zo concreet dat iemand anders het kan vinden. "Kitwerk slordig" helpt niet. "Kitnaad links van het bad onderbroken over 10 cm" wel.

Hoeveel houd je in?

Een bedrag dat in verhouding staat tot wat er nog moet gebeuren. Volgens ACM ConsuWijzer mag je een deel van de rekening niet betalen tot je klacht is opgelost. Het woord "deel" is belangrijk.

Voorbeeld: je badkamer kost € 12.800, en de laatste termijn is 10%, dus € 1.280. Er zijn drie punten: een tegel vervangen, afschot van de douche herstellen en de ventilator aansluiten. Laat je dat in gedachten door een ander doen, dan zou het zo'n € 600 kosten. Dan houd je € 600 in en betaal je € 680. Gaat het alleen om een kitnaad, dan is € 1.280 vasthouden te veel.

Heb je in de offerte afgesproken dat de laatste termijn pas na herstel van de opleverpunten komt, dan volg je die afspraak. Een wettelijk recht om 5% in depot te zetten heb je alleen bij nieuwbouw van een woning; zie 5%-regeling.

Wat doe je daarna?

De punten worden hersteld. Loop ze na, het liefst samen. Mail daarna dat de punten in orde zijn en betaal het ingehouden bedrag.

Een deel wordt hersteld. Stuur een korte mail met wat nog openstaat en een nieuwe datum. Betaal het deel dat bij de herstelde punten hoort.

Er gebeurt niets. Stuur een ingebrekestelling met een laatste redelijke termijn. Een voorbeeld staat in Ingebrekestelling aannemer. Laat een ander pas herstellen nadat die termijn voorbij is, anders kun je die kosten moeilijk verhalen.

Vind je later nog een gebrek, meld het dan zo snel mogelijk. ACM ConsuWijzer adviseert uiterlijk binnen 2 maanden na ontdekking.

Dit artikel is algemene informatie en geen juridisch advies. Gaat het om grote gebreken of een groot bedrag, neem dan contact op met het Juridisch Loket of een advocaat.

Veelgestelde vragen

Bronnen

• Burgerlijk Wetboek Boek 7, artikel 7:758 lid 1 (stilzwijgende aanvaarding), lid 2 (risico na oplevering) en lid 4 (aansprakelijkheid voor niet ontdekte gebreken), artikel 7:757a (dossier) en 7:759 (herstel): wetten.overheid.nl
• IPLO: aansprakelijkheid onder de Wet kwaliteitsborging (lid 4 geldt voor overeenkomsten vanaf 1 januari 2024)
• Het Juridisch Loket: problemen met de aannemer (oplevering en opleverpunten)
• ACM ConsuWijzer: niet goed uitgevoerd werk (deel van de betaling inhouden, melden binnen 2 maanden)
• ACM ConsuWijzer: voorbeeldbrief verzoek tot herstellen van niet goed uitgevoerd werk