Zolder verbouwen offerte checken

Een goede offerte voor een zolderverbouwing noemt apart de trap, het isoleren van het dak (m², materiaal, dikte en isolatiewaarde), de dakramen of dakkapel, de wanden en vloer, de elektra, de ventilatie en wie de constructie en de vergunning regelt. De btw is gemengd. In een woning ouder dan 2 jaar valt de arbeid voor het isoleren van het dak onder 9%, en stukadoren en schilderen ook, inclusief materiaal. Het isolatiemateriaal en de rest, zoals de trap, het timmerwerk en een dakraam, vallen onder 21%.

Een zolder verbouwen is een stapeling van klussen. Dan zie je makkelijk een post over het hoofd.

Wat moet er in je offerte staan

• Trap. Vlizotrap of vaste trap. Bij een vaste trap: model, materiaal, en of het trapgat groter moet.
• Trapgat. Wordt het trapgat vergroot of verplaatst? Dan raakt het vaak de constructie van de vloer.
• Dakisolatie. Aantal m², materiaal, dikte en de Rd- of Rc-waarde. Aan de binnenkant tussen de sporen, of aan de buitenkant?
• Dampremmende folie en de afwerking van de isolatie, bijvoorbeeld met gipsplaten.
• Dakramen. Aantal, merk, maat, en de afwerking binnen. Of een dakkapel, met de maten. Zie Dakkapel offerte checken.
• Knieschotten en wanden. Aantal meter, en of er bergruimte achter komt.
• Vloer. Wordt de vloer versterkt, geëgaliseerd of geïsoleerd, en welke vloer komt erop?
• Constructeur. Wie maakt de berekening als er balken of gordingen veranderen, en wat kost dat?
• Elektra. Aantal stopcontacten, lichtpunten en een eventuele nieuwe groep.
• Ventilatie en rookmelder. Hoe wordt de ruimte geventileerd? Komt er een rookmelder?
• Stuc- en schilderwerk. Apart, vanwege de btw.
• Afvoer van afval en bescherming van de rest van het huis (de trap naar beneden, de overloop).
• Vergunning. Is die nodig, en wie vraagt hem aan?

Prijs vergelijken

Vergelijk de posten apart, elk met hun eigen eenheid. De isolatie per m² dakvlak, de knieschotten per strekkende meter, de dakramen en de trap per stuk. Een prijs "zolder compleet" zegt weinig als niet duidelijk is wat erin zit.

Een voorbeeld met fictieve bedragen. Je wilt van je zolder een slaapkamer maken, in een rijtjeshuis uit 1972.

Bij B is niet duidelijk hoe goed het dak wordt geïsoleerd, staat er niets over het trapgat en rekent niemand de constructie na. Dat komt later terug als meerwerk. En door 21% over alles betaal je te veel btw. Vraag B om dezelfde posten in te vullen als A.

Heb je meerdere offertes? Met offertes vergelijken zet je 2 tot 4 offertes naast elkaar. Wat dakisolatie los kost, lees je in Kosten dakisolatie.

Regels die gelden

• Btw. Volgens de Belastingdienst valt in een woning ouder dan 2 jaar de arbeid voor het aanbrengen van isolatie aan daken onder 9%. Het isolatiemateriaal valt onder 21%. Stukadoren en schilderen vallen onder 9%, inclusief materiaal. Een dakkapel valt altijd onder 21%, ook de arbeid. De trap, het timmerwerk en de elektra vallen onder 21%. Arbeid en materiaal horen dus apart op de offerte. Lees Btw op je offerte of check het met de tool Welk btw-tarief?
• Eisen aan een slaapkamer. Een zolder voor opslag is geen verblijfsruimte, maar een zolder die als slaapkamer bedoeld is wel. Volgens het infoblad van IPLO over het Besluit bouwwerken leefomgeving (Bbl) moet een woon- of slaapkamer na een verbouwing minimaal 2,1 meter hoog zijn. Onder een schuin dak voldoet vaak maar een deel van de zolder. Ook daglicht en ventilatie zijn geregeld in het Bbl.
• Isolatie bij verbouw. Vervang of vernieuw je de isolatie van het dak, dan moet het dak volgens het Bbl daarna een warmteweerstand (Rc) van minstens 2,1 hebben, of beter als het al beter was. Voor ISDE-subsidie gelden strengere eisen, zoals een Rd van minimaal 3,5. Lees ISDE-subsidie aanvragen en Isolatie offerte checken.
• Rookmelder. Volgens de Rijksoverheid moet op elke verdieping met een woonkamer, slaapkamer of keuken een rookmelder hangen. Maak je van je zolder een slaapkamer, dan hoort daar dus een rookmelder.
• Vergunning bij constructieve wijzigingen. Volgens IPLO is verbouwen binnen je huis vaak vergunningvrij, maar niet als de draagconstructie verandert. Vergroot je het trapgat in een draagvloer, of haal je balken of gordingen weg, dan is een vergunning nodig. Dan hoort er ook een berekening van een constructeur bij.
• Dakramen. Een dakraam is volgens IPLO vaak vergunningvrij, als het meer dan 0,5 meter van de randen van het dak blijft en aan de voorkant niet buiten het dakvlak steekt. Bij een monument is een vergunning nodig. Lees Vergunning voor je verbouwing.
• Meerwerk. Een aannemer kan meerwerk in de regel alleen rekenen als hij je tijdig heeft gewaarschuwd voor een hogere prijs (artikel 7:755 BW). Lees Meerwerk en minderwerk.

Valkuilen

1. Isolatie zonder dikte of waarde. Dan weet je niet wat je krijgt, en kun je geen subsidie aanvragen.
2. 21% btw over alles. Dan betaal je te veel over de arbeid voor het isoleren en het stuc- en schilderwerk.
3. 9% btw over het isolatiemateriaal of de dakkapel. Te laag, en een teken van slordigheid.
4. Trapgat niet genoemd. Moet het later groter, dan krijg je meerwerk en soms een vergunning.
5. Geen constructeur. Bij een groter trapgat of het weghalen van balken is een berekening vaak nodig.
6. Geen ventilatie. Een goed geïsoleerde zolder zonder ventilatie wordt vochtig en benauwd.
7. Stelposten voor de trap of de vloer. Lees Wat is een stelpost.
8. Hoge aanbetaling. Wij vinden boven 30% een let-op en boven 50% hoog. Lees Aanbetaling.

Zo helpt onze check

Voor zolderverbouwingen hebben we geen aparte controlelijst. Je krijgt de controles die we bij elke offerte doen: we rekenen de posten en de btw na, en kijken naar stelposten en vage posten, de aanbetaling, meerwerk, garantie en bedenktijd. Ook zoeken we het bedrijf op in openbare bronnen, zoals de KVK. Zit er een dakkapel in je offerte? Voor dakkapellen heeft de check wel een eigen controlelijst.

Vragen voor je aannemer

• Hoe dik is de isolatie, welk materiaal, en wat is de Rd-waarde?
• Splits je de btw: 9% voor de arbeid van het isoleren en het stucwerk, 21% voor de rest?
• Moet het trapgat groter, en raakt dat de constructie?
• Is er een constructeur nodig, en zit die in de prijs?
• Is een vergunning nodig, en wie vraagt die aan?
• Hoe wordt de zolder geventileerd?
• Komen er stopcontacten, licht en een rookmelder?
• Hoeveel aanbetaling vraag je, en wanneer?

Meer algemene vragen staan in de vragenlijst voor je aannemer. Met de tool Werkomschrijving zet je je wensen op papier.

Veelgestelde vragen

Bronnen

• Belastingdienst: btw-tarief isoleren van woningen (arbeid 9%, materiaal 21%, dakkapel 21%)
• Belastingdienst: werkzaamheden aan woningen ouder dan 2 jaar
• IPLO: infoblad Besluit bouwwerken leefomgeving en de woning (zolder als verblijfsruimte, hoogte 2,1 m bij verbouw)
• IPLO: energiezuinigheid bij verbouw (Rc dak minstens 2,1 na vervangen isolatie)
• IPLO: vergunning of melding bij de technische bouwactiviteit (verbouw vergunningvrij zonder wijziging draagconstructie)
• IPLO: vergunningvrije dakramen
• Rijksoverheid: hoeveel rookmelders moet ik in mijn huis hebben?
• Burgerlijk Wetboek, artikel 7:755 (meerwerk)