Gebreken na de oplevering: tot wanneer kun je klagen?

Ontdek je na de oplevering een gebrek dat je eerder niet zag, meld het dan schriftelijk binnen bekwame tijd. ACM ConsuWijzer adviseert uiterlijk binnen 2 maanden na ontdekking. Na je melding heb je 2 jaar om actie te ondernemen, anders verjaart je vordering (artikel 7:761 lid 1 BW). En bij een bouwwerk is uiterlijk 20 jaar na de oplevering de grens (artikel 7:761 lid 2 BW).

Er lopen dus drie klokken tegelijk. Wie er één mist, kan zijn rechten kwijtraken, ook als het gebrek echt de schuld van de aannemer is.

Welke rechten je precies hebt, en het verschil tussen je wettelijke rechten, de garantie van de aannemer en fabrieksgarantie, lees je in Garantie op je verbouwing. Dit artikel gaat over de termijnen.

De drie klokken op een rij

Daarnaast kunnen je algemene voorwaarden of je garantie eigen termijnen noemen. Daar komen we hieronder op.

Klok 1: op tijd melden

De wet zegt dat je geen beroep meer kunt doen op een gebrek als je niet binnen bekwame tijd hebt geklaagd nadat je het ontdekte, of redelijkerwijs had moeten ontdekken (artikel 6:89 BW). Dat heet de klachtplicht. "Bekwame tijd" staat nergens in dagen. ACM ConsuWijzer adviseert een gebrek dat je later ontdekt uiterlijk binnen 2 maanden te melden. Wacht je langer, dan hoeft de aannemer het mogelijk niet meer op te lossen.

Let op het woord "had moeten ontdekken". Een vochtplek die je drie maanden "in de gaten houdt", is ontdekt op de dag dat je hem zag, niet op de dag dat hij groot genoeg was om je zorgen te maken.

Meld dus schriftelijk, met datum, foto's en een korte beschrijving. Twijfel je of iets een gebrek is, mail dan toch. Zo staat de datum vast. Een voorbeeldtekst staat in Opleverpunten melden: voorbeeldbrief; die werkt ook voor gebreken die je later vindt.

Klok 2: binnen 2 jaar actie

Heb je gemeld, dan begint een nieuwe termijn. Een vordering wegens een gebrek in het opgeleverde werk verjaart 2 jaar nadat je erover hebt geprotesteerd (artikel 7:761 lid 1 BW).

Die termijn kun je stuiten. Dat doe je met een schriftelijke brief of mail waarin je duidelijk maakt dat je je recht op herstel of schadevergoeding voorbehoudt. Na het stuiten begint de termijn opnieuw. Een gewone ingebrekestelling, waarin je herstel eist binnen een redelijke termijn, is daar een goed moment voor. Een voorbeeld staat in Ingebrekestelling: voorbeeldbrief.

Waar het vaak misgaat: de aannemer belooft te komen kijken, komt een keer, doet iets, en het probleem komt terug. Ondertussen gaan er maanden voorbij. Twee jaar is sneller om dan je denkt als er alleen telefoontjes zijn. Bevestig elke afspraak per mail, en stuur ruim voor de twee jaar om zijn een brief waarin je je rechten voorbehoudt.

Klok 3: de buitengrens van 20 jaar

Bij een bouwwerk verjaart een vordering wegens een gebrek in elk geval 20 jaar na de oplevering (artikel 7:761 lid 2 BW). Ook als je het gebrek pas in jaar 19 ontdekt, moet je dus vóór jaar 20 actie hebben ondernomen. Bij de meeste verbouwingen speelt die grens zelden, maar bij een constructief probleem, zoals een fundering of een draagbalk, kan hij ertoe doen.

Wat valt eronder?

Sinds 1 januari 2024 is de aannemer aansprakelijk voor gebreken die bij de oplevering niet zijn ontdekt, tenzij die hem niet zijn toe te rekenen (artikel 7:758 lid 4 BW). Volgens IPLO maakt het niet uit of je ze had kunnen zien. Bij een particulier mag de aannemer daar niet van afwijken. Dat geldt volgens de toelichting van de overheid ook voor een verbouwing.

Heb je de overeenkomst vóór 1 januari 2024 gesloten, dan geldt de oude regel: na de oplevering is de aannemer niet aansprakelijk voor gebreken die je redelijkerwijs had moeten ontdekken (artikel 7:758 lid 3 BW). Een kapotte tegel die je bij de oplevering had kunnen zien, is dan moeilijk nog aan de aannemer toe te schrijven. Een lekkende leiding achter de tegels wel. Daarom loont het om bij de oplevering goed te kijken en alles op te schrijven; zie Oplevering van je verbouwing.

Niet alles wat later kapotgaat, is een gebrek. Normale slijtage en schade door verkeerd gebruik of slecht onderhoud vallen er in de regel niet onder.

Termijnen in je voorwaarden en garantie

Naast de wet kunnen je algemene voorwaarden eigen termijnen noemen. Twee voorbeelden:

Consumentenvoorwaarden Verbouwingen van BouwGarant (versie 2015). Daarin staat een serviceperiode van 2 maanden na de oplevering, waarin de aannemer tekortkomingen herstelt. Voor tekortkomingen die je redelijkerwijs niet eerder kon zien, staat er dat een vordering niet ontvankelijk is als je die later dan 5 jaar na afloop van de serviceperiode instelt. Voor ernstige gebreken aan de constructie is dat 20 jaar. Er zijn nieuwere versies van deze voorwaarden; kijk in de versie die bij jouw offerte hoort.

AVIC 2016 (installatiewerk). Daarin staat dat gebreken die binnen 18 maanden na de oplevering aan het licht komen, kosteloos worden hersteld.

Een contractuele garantie is vaak handig: binnen de garantie hoeft niemand eerst uit te zoeken wie schuld heeft. Maar ze kan je wettelijke rechten niet zomaar inperken. Een tekst als "na 1 jaar vervalt elke aansprakelijkheid" mag tegenover een particulier niet afwijken van artikel 7:758 lid 4 BW. Of een termijn in jouw voorwaarden standhoudt, is een juridische vraag. Laat je daarover adviseren als het erop aankomt.

Voorbeeld: scheuren in de aanbouw

Voorbeeld, fictief: je aanbouw is in mei 2025 opgeleverd. In oktober 2026 zie je een scheur die van het kozijn schuin naar boven loopt. Je maakt die dag foto's en meet de lengte: 40 cm.

Je mailt de aannemer dezelfde week: wat je ziet, sinds wanneer, met foto's, en een verzoek om te komen kijken. Dat is klok 1. Hij komt in november, zegt dat het krimp is en smeert het dicht. In maart 2027 is de scheur terug, langer dan eerst.

Je mailt opnieuw, met nieuwe foto's, en stelt hem in gebreke: onderzoek en herstel binnen vier weken. Je schrijft erbij dat je je rechten voorbehoudt. Dat stuit klok 2. Er gebeurt niets. Je laat een bouwkundige kijken en bewaart het rapport. Zit de aannemer bij BouwGarant, dan kun je naar de geschillencommissie, binnen 12 maanden na je eerste klacht; zie De Geschillencommissie voor verbouwen. Anders kijk je in Geschil met je aannemer wat je volgende stap is.

Wat je nu al kunt doen

Bewaar de offerte, de voorwaarden, het proces-verbaal of de lijst van de oplevering en de facturen bij elkaar, ook digitaal. Noteer de opleverdatum; vanaf die dag lopen de garantie en de buitengrens. Maak tijdens het werk foto's van wat straks achter tegels en gips verdwijnt. En vraag bij de oplevering om het dossier dat de aannemer je volgens artikel 7:757a BW moet geven.

Wil je voor je volgende klus vooraf weten welke garantie en voorwaarden in je offerte staan? Die nemen we mee in de check.

Veelgestelde vragen

Bronnen

• Burgerlijk Wetboek, artikel 6:89 (klachtplicht: protest binnen bekwame tijd)
• Burgerlijk Wetboek, artikel 7:758 lid 3 en lid 4 (aansprakelijkheid na oplevering)
• Burgerlijk Wetboek, artikel 7:761 (verjaring: 2 jaar na protest, 20 jaar na oplevering bij bouwwerken)
• Burgerlijk Wetboek, artikel 7:757a (dossier bij de oplevering)
• IPLO: aansprakelijkheid en Wet kwaliteitsborging
• Omgevingswet: Wet kwaliteitsborging voor het bouwen, veranderingen Burgerlijk Wetboek in de praktijk
• ACM ConsuWijzer: niet goed uitgevoerd werk
• SER: Consumentenvoorwaarden Verbouwingen van Stichting BouwGarant (Covo2010, herzien 2015), artikelen 12 en 13
• SER: Algemene Voorwaarden voor Installatiewerk voor Consumenten (AVIC 2016), artikel 18