Bouwkundige bij de oplevering: wanneer loont het?

Een bouwkundige bij de oplevering loont vooral bij een klus waarvan je na afloop veel niet meer kunt zien, zoals een aanbouw, een dakkapel, een nieuw dak of een muur die eruit is gegaan. Hij loopt het werk onafhankelijk na en zet wat niet klopt in een rapport, dat je als opleverlijst gebruikt. Reken op een paar honderd euro voor één bezoek met rapport. Plan hem in vóór je het opleverformulier tekent, en bij een grote klus ook een keer tijdens de bouw.

Bij een nieuwe badkamer of binnenschilderwerk kun je de oplevering meestal prima zelf doen. Hoe dat gaat, lees je in Oplevering van je verbouwing.

Wanneer loont een bouwkundige?

De afweging is eenvoudig. Een bezoek kost een paar honderd euro. Een gebrek dat je mist, kan duizenden euro's kosten om later te herstellen, en het is dan lastiger te bewijzen dat het er al bij de oplevering was.

Een bouwkundige is het geld vaak waard bij:

• een aanbouw of uitbouw, met fundering, vloer, gevel en een dakaansluiting op het bestaande huis;
• een dakkapel of dakrenovatie, waar de waterdichting achter de afwerking verdwijnt;
• constructief werk, zoals een draagmuur die eruit gaat of een vloer die wordt verstevigd;
• een zolder die een slaapkamer wordt, met isolatie, ventilatie en een nieuwe trap;
• een verbouwing waarbij je zelf weinig weet van bouwen, of weinig tijd hebt om er goed bij te zijn.

Bij kleinere klussen met afwerking die je zelf kunt beoordelen, zoals tegelwerk, een keuken of binnenschilderwerk, heb je hem meestal niet nodig. Een goede checklist doet daar veel; je print er een met de opleverlijst per klus.

Wat kost het?

Er is geen vast tarief. De prijs hangt af van de omvang van de klus, de reistijd, het aantal bezoeken en wat er in het rapport staat. Voor één opleverbezoek met een rapport zie je in de praktijk vaak bedragen van een paar honderd euro. Een extra bezoek tijdens de bouw of een herkeuring na herstel kost meer. Dit is onze indicatie, geen richtprijs uit een register.

Voorbeeld, fictief: je laat een aanbouw van 4 bij 5 meter plaatsen voor € 48.000. Een bouwkundige rekent € 425 voor de oplevering, en € 275 voor een bezoek vóór de binnenafwerking. Samen is dat € 700, ongeveer 1,5% van de aanneemsom.

Vraag vooraf om een vaste prijs, en vraag wat daarin zit: hoe lang hij komt, of er foto's in het rapport staan, binnen hoeveel dagen je het rapport krijgt en wat een herkeuring kost.

Wat controleert een bouwkundige?

Een bouwkundige kijkt naar meer dan krassen en kitnaden. Bij een aanbouw of dakkapel let hij vooral op de aansluitingen: waar het nieuwe werk tegen het oude huis zit, rond kozijnen en bij de dakrand. Daar komen lekkages en tocht het vaakst vandaan.

Verder kijkt hij of het werk overeenkomt met de offerte, de tekening en de vergunning. Zijn de maten goed, zit de afgesproken isolatie erin, is het glas wat er in de offerte stond? Hij beoordeelt zichtbare constructiedelen, scheuren, afschot van een plat dak, ventilatie, het hang- en sluitwerk van ramen en deuren en de afwerking. Sommige bouwkundigen gebruiken een vochtmeter of een warmtecamera; vraag of dat in de prijs zit.

Wat hij niet ziet, zijn dingen die al zijn dichtgemaakt. Een bouwkundige kan niet door een gestucte wand kijken. Daarom loont een bezoek tijdens de bouw, net voordat de isolatie en de dakbedekking worden afgedekt, vaak meer dan alleen een bezoek aan het eind.

Zo plan je het

Spreek het al vóór het tekenen af met je aannemer. Zet in de offerte of opdrachtbevestiging dat je een deskundige meeneemt naar de oplevering, en eventueel naar een tussentijds moment. Dan is het geen verrassing en geen teken van wantrouwen, maar gewoon onderdeel van de afspraak.

Zoek de bouwkundige op tijd. Hij moet kunnen op de dag van de oplevering, en die datum staat vaak pas een week of twee van tevoren vast. Bel dus al als de aannemer een week noemt, en vraag hoe flexibel de bouwkundige is.

Dat is ook om een juridische reden handig. Meldt de aannemer dat het werk klaar is, dan hoor je het binnen een redelijke termijn te keuren. Doe je dat niet, dan geldt het werk als stilzwijgend aanvaard (artikel 7:758 lid 1 BW). Wachten op een bouwkundige die pas over vier weken kan, is dus geen goed plan.

Kies iemand die onafhankelijk is van de aannemer. Een bouwkundige die de aannemer zelf aandraagt, kan prima werk leveren, maar je wilt dat hij voor jou kijkt. Vraag naar ervaring met jouw soort klus, en vraag om een voorbeeldrapport.

Van rapport naar opleverpunten

Het rapport van de bouwkundige is geen opleverlijst die de aannemer automatisch accepteert. Het is jouw onderbouwing. Neem de punten over op de opleverlijst, met per punt wat er moet gebeuren en vóór wanneer, en laat jij en de aannemer die lijst tekenen.

Is de aannemer het met een punt niet eens, zet het dan toch op de lijst, met erbij dat hij het betwist. Zo staat in elk geval vast dat je het bij de oplevering hebt gemeld. Kwam het rapport pas na de oplevering, stuur de punten dan meteen schriftelijk. Een voorbeeldtekst staat in Opleverpunten melden: voorbeeldbrief.

Laat de bouwkundige na herstel eventueel nog een keer kijken. Dat is vooral zinvol bij punten die hij zelf heeft gevonden, zoals een slechte aansluiting bij het dak.

Betalen en de 5%-regeling

De wettelijke 5%-regeling geldt alleen bij nieuwbouw van een woning (artikel 7:768 BW). Bij een verbouwing of aanbouw spreek je zelf af dat je een laatste termijn pas betaalt als de opleverpunten zijn hersteld. Hoe je dat formuleert, staat in 5%-regeling.

Een rapport van een bouwkundige maakt zo'n afspraak sterker. Er staat dan per punt beschreven wat er mis is, zodat er minder discussie is over wat "hersteld" betekent.

En de Wet kwaliteitsborging?

Voor een verbouwing is geen kwaliteitsborger nodig. Die controleert alleen bij bepaalde nieuwbouw. Een bouwkundige bij je oplevering is dus iets wat jij regelt, voor jezelf.

Wel geldt voor elke klus dat de aannemer aansprakelijk blijft voor gebreken die bij de oplevering niet zijn ontdekt (artikel 7:758 lid 4 BW). Je verliest je rechten dus niet als een bouwkundige iets mist. Het rapport helpt vooral bij het bewijs: wat er die dag al was, en wat niet. Meer daarover in Wet kwaliteitsborging.

De aannemer geeft je bij de oplevering ook een dossier met gegevens over het werk (artikel 7:757a BW). Laat de bouwkundige meekijken of daarin staat wat je later nodig hebt, zoals tekeningen van wat er echt is gebouwd en de gebruikte materialen.

Ontdek je pas later een gebrek?

Dan kun je alsnog een bouwkundige inschakelen, om de oorzaak vast te stellen. Meld het gebrek eerst schriftelijk bij de aannemer, op tijd. Welke termijnen er dan lopen, lees je in Gebreken na de oplevering.

Is de aannemer aansprakelijk, dan kunnen redelijke kosten om de schade en de aansprakelijkheid vast te stellen ook als schade gelden (artikel 6:96 lid 2 BW). Dat gaat over een onderzoek naar een gebrek, niet over de gewone opleverkeuring. Die betaal je zelf.

Veelgestelde vragen

Bronnen

• Burgerlijk Wetboek, artikel 7:757a (dossier bij de oplevering)
• Burgerlijk Wetboek, artikel 7:758 lid 1 (stilzwijgende aanvaarding) en lid 4 (aansprakelijkheid voor gebreken na de oplevering)
• Burgerlijk Wetboek, artikel 7:768 (5% in depot, alleen bij nieuwbouw van een woning)
• Burgerlijk Wetboek, artikel 6:96 lid 2 (redelijke kosten ter vaststelling van schade en aansprakelijkheid)